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北京再現“面粉貴過面包”(圖)

內容來自sohu新聞

影響

另據記者瞭解，目前可謂寸土寸金的孫河區域，其現有配套同樣和高昂的地價也不相匹配，相關的居住配套尚未成形，但並不影響其區域內的多塊地都貼著“地王”的標簽面市。

6月30日，大興龐各莊地塊競標中，歷經83輪角逐，旭輝天恒永同昌聯合體以24.1億元的價格和直接放棄瞭2萬多平方米的純商品房而全部競為配建限價房的代價拿下該宗地塊。7月1日出讓的另外一宗大興龐各莊地塊競價47輪，溢價率達到66%，最終被K2地產競得。

“地王”周邊配套成熟尚待時日

北京掀起搶地熱潮

次日，北京大興區采育鎮區六號地的金融用地成功被北京興創置地房地產開發有限公司以1.22億元的價格競得。

供應環比銳減

在上述孫河地塊成交兩天前，8月31日，豐臺石榴莊一宗地經過64輪激烈角逐後成交，中鐵建和方興聯合體以50.25億元、配建18600平米公租房的代價奪得。據張大偉測算，商品房住宅部分樓面價將高達5.2萬，按成本預估，未來項目每平米成本將為8萬元，未來房價將超10萬。

北京市國土局通報的上半年北京市土地供應情況顯示，上半年經營性用地共成交32宗，建築規模約497萬平方米，其中住宅占比接近55%，商業服務性用地約225萬平方米，成交額約634億元。而公開數據顯示，去年北京共成交經營性用地96宗，土地面積約1090公頃，其中住宅用地637公頃，商服用地453公頃，成交地價款總額約1899億元。

7月3日，19傢競標主體經過44輪的現場競拍後，北京城建以22.8億元的價格摘得大興區瀛海鎮區DX08-0002-0304地塊，並將配建9.4萬平方米的限價商品房，限價商品房價格為1.35萬元/平方米。張大偉認為，商業房部分平均樓面價在3.6萬元/平方米左右。而附近在售的項目才賣到2萬元/平方米。

“基本上每一塊出讓的地我之前都去做過市場調查，都是破破的，有的地塊長滿瞭草，尤其是五環外的，即使朝陽區的一些地同樣荒蕪。”一位做前期的房企內部人士透露。

中原地產研究部統計數據顯示，截至9月8日，北京土地市場成交23宗商品房住宅用地，雖然從23宗土地總面積看合計高達408萬平米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計隻有83萬平米，按照商品房平均單套120平米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅隻有7000套,也就是2016年能夠上市的商品房住宅將隻有不足萬套,北京正常的商品房住宅年需求在5萬-8萬套之間。

新聞來源http://business.sohu.com/20150911/n420877365.shtml

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在6月底7月初的一波成交高峰中，“斷糧”已久的房企積極出動。

而這種情況在2015年持續著,尤其是在最近兩月的土地成交中,甚至出現多宗全部競建為自住房或限價房的宅地,未來商品住宅市場或將面臨更加嚴峻的供應形勢。

此外，今年7月，54個城市的住宅簽約成交量為262957套，較去年202083套同比上漲30.1%。一線城市成交量為44911套，同比上漲66.2%；二線城市成交量為171016套，同比上漲32.5%，而三線四線城市7月份的成交量則基本平穩。

亞豪機構市場總監郭毅認為,由於上半年多項利好政策疊加效應,北京樓市急速回溫,庫存去化速度加快,眾多開發商將重心聚焦於以北京為代表的一線城市，然而北京今年土地供應有限使得土地市場競爭異常激烈。受到二線以及三四線城市逐漸飽和的影響，房企整體利潤不斷下滑，而一線城市均現回暖，因此大量房企回歸一線城市。

但記者在實地調查中發現，單純從地塊本身的“素質”來說，似乎與其高昂的成交價並不對等，一些備受爭搶的地塊周邊甚至無任何配套。

京華時報記者桂瑰京華時報制圖吳尚楠

無論顏值如何，總能賣得滿堂紅，土地市場這一奇特現象背後，則是供應的極度匱乏。截至目前，2015年北京僅供應瞭210公頃住宅性質用地，相當於計劃供地量的28%。與此同時，從去年以來，北京樓市良好的銷售業績又在吸引大批房企回歸或者進入。肉少狼多，面粉貴過面包，就成瞭必然現象。這種現狀引發瞭業內的擔憂，商品住宅土地的高端化，或將加劇目前商品房市場高端化、普宅斷層的情形。

讓人滿意，除瞭少數土地還能沾點交通和環線的光，多數地塊地處荒涼，配套匱乏。

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而之前出讓的大興六環附近的地塊同樣位置偏遠，但仍然有不少房企爭奪，且土地最終也是以較高的溢價率成交的。

按照前些年的土地出讓經驗，房企爭搶的地塊往往是核心區域的核心地塊，而偏遠區域的地塊則會受到冷遇，甚至流標。不過，這種現象在今年的市場中非常少見，幾乎每一宗地塊都引發瞭爭搶，而但凡帶有住宅屬性的地塊更是炙手可熱。

普通住宅出現供應斷層

北京的土地越來越貴瞭。參與瞭8月下旬重啟土地市場後土地競價的開發商們，對此感觸尤為深刻。“本以為我們的底價已經夠高瞭，但總有人報的價格比我們還高。”一位多次參加競價的品牌企業高管無奈地表示。另一方面，如此昂貴的土地周邊的環境卻難以讓人滿意，除瞭少數土地還能沾點交通和環線的光，多數地塊地處荒涼，配套匱乏。

原因

北京的土地越來越貴瞭。參與瞭8月下旬重啟土地市場後土地競價的開發商們，對此感觸尤為深刻。“本以為我們的底價已經夠高瞭，但總有人報的價格比我們還高。”一位多次參加競價的品牌企業高管無奈地表示。另一方面，如此昂貴的土地周邊的環境卻難以

“姑娘”雖然不美，但追求者眾，且不妨礙其以高昂的“聘禮”風光“出嫁”。

亞豪機構市場總監郭毅認為，引發這種現象的原因主要有三：首先，在房地產市場分化的局面下，北京特殊的經濟地位、資源優勢形成的人口聚集效應，令開發商普遍看好北京房地產市場的發展前景，特別是在眾多二三線城市供過於求、庫存高企的現狀下，眾多知名房企進京搶地，造成土地價格被人為抬高。其次，在土地市場需求旺盛的背景下，北京出於調整產業結構、控制人口規模的目的，減少土地供給。第三，北京從未出現過地王無法解套的現象，隨著時間推移，在北京旺盛的購房需求下，曾經的地王不是被高漲的房價填平，就是被新出爐的地王所超越，這也是房企不惜血本，不顧當前市場價量水平，積極競地的原因之一。

事實上，土地作為一種稀缺的商品，供需關系對成交價的影響舉足輕重，今年以來土地供應的稀缺成為土地市場熱的重要原因之一。

據亞豪機構統計顯示，2015年北京計劃供應750公頃商品住宅用地，相比2014年的供地計劃少瞭250公頃。在供地計劃縮減的情況下，實際供應的土地則更少，截至目前，2015年北京僅供應瞭210公頃住宅性質用地，相當於計劃供地量的28%。

7月2日，大興區龐各莊鎮多功能、公建混合住宅地塊被北京興展宏業投資有限公司以20億元的代價並且競報44252平方米限價房的代價競得。

土地供應減少不僅出現在北京，中原地產研究部統計數據顯示，今年年前7月，一二線城市成交土地都明顯銳減，其中一線城市合計成交259宗土地，成交額為2119億，這一成交額相比2014年同期的2891.33億銳減26.7%。

房企全力回歸一線

與供應形成鮮明對比的是，房企熱衷於回歸一二線城市。

中原地產最新的統計顯示，從成交建築面積看，標桿房企在一線城市拿地的占比高達12.4%，而在一二線城市合計高達65.9%，基本已經放棄三四線市場。20大標桿房企在8月累計獲得土地資金權益高達317.32億，這也是最近7個月來的最高點。

單從企業來說，2015年上半年,龍湖地產購入7幅土地,均位於一二線城市,總建築面積79萬平方米,其中有5幅位於北京、上海。在6月30日之後,龍湖地產又購得4幅地塊,包括北京大興地塊、重慶大竹林地塊、杭州丁橋地塊及南京小龍灣地塊。下半年,龍湖地產表示還將繼續關註一線及領先二線的目標城市。

另外，萬科在最近2個月有部分土地成交，南京、上海等地也收獲瞭部分土地。方興也在北京以50.25億獲得一宗土地。遠洋地產也明確表示,將主營業務限定在一線和部分二線城市。

“2015年土地市場在1月份後陷入瞭低迷，標桿房企拿地連續4個月在200億以內，隨著房地產市場的好轉，整體看從6月開始，房企拿地數量開始明顯增加，6月單月20大標桿房企拿地金額接近300億，在7月再次突破200億，8月份延續瞭這一變化趨勢。”張大偉介紹稱。

而一線城市樓市成交量的攀升，無疑是房企積極佈陣一線城市土地市場的直接原因。

據中原地產研究中心統計，今年前7月，市場成交量明顯上漲，其中一線城市住宅累計簽約260904套，同比上漲瞭49.7%；二線城市累計成交量達1052573套，也上漲瞭20.2%；而三線城市住宅成交量為232157套，同比下降3%；四線城市成交90227套，同比增加16.6%。

北京土地市場的“熱度”並非僅僅體現在以上幾宗土地上，之前出讓的龐各莊地塊、瀛海地塊等均引起瞭多傢房企的爭搶。

近日，記者在實地探訪豐臺區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊時發現，該宗地的區位優勢明顯，地處南三環外四環內，距離地鐵宋傢莊站不遠，且有17路、39路、71路和524路公交穿行。商業配套方面也有超市、零售店等，但這些配套和該宗地地價相比，仍然需要有較大的提升。

據記者瞭解，朝陽孫河區域最早進駐的是龍湖地產，2012年9月以近2萬元的樓面價摘得，龍湖也借此成為進駐孫河別墅板塊的先驅者。隨後，該區域多宗地陸續成交，泰禾、首開、中糧等接連進駐。雖然地塊屬性和位置略有差異，但均屬同區域的低密地塊，在過去的近三年時間裡，地價一步一個臺階。

四環內的石榴莊地塊無疑是近期出讓的地塊中周邊配套較為齊備的地塊，而位於四環外的地塊周邊情況就略微不妙，而五環外，甚至六環外的地塊，周邊幾乎無相關的生活配套。

“面粉”的價格不可避免成為“面包”定價的重要參考指標，不斷提高的面粉價格，以及保障房占比的提高讓業內人士感到擔憂。豪宅和自住房成為住宅市場的供應主力，越來越多的剛需剛改置業者進退維谷，面臨著豪宅和自住房都買不上的困境。

9月8日，朝陽東壩地塊進入現場競價階段，中鐵建、龍湖保利首開聯合體、金地、首創、方興平安碧桂園聯合體、金隅、遠洋、天恒、葛洲壩等企業悉數到場，經過99輪激烈角逐，龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元地價和配建8.9萬平方米限價房的代價摘得。據龍湖測算，該宗地折合樓面地價為50081元/平方米。而該區域目前唯一在售的利錦府項目成交均價59534元/平方米。

亞豪機構副總經理高姍表示，從近期的土地項目周轉率來看,今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當中,有高達31宗包含自住房配建,另外公租房與限價房的配建也占據不少份額,2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。“以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配,使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓,大量項目甚至出現自住房及保障房為主、商品房為輔的局面,這也直接導致瞭新增純商住宅供應的嚴重不足。”

而距其不遠的四環區域，中冶德賢公館等項目銷售單價在4.5萬左右。對此，張大偉告訴記者，2013年北京就開始出現地價超過房價的現象，但從2015年6月大興等南城系列地王開始，北京開始出現地價遠超房價的現象。

另外，不斷上漲的地價，以及受地價影響的房價成就瞭名副其實的豪宅“元年”，在業內的眼中，今年隻是豪宅雲集的第一年，僅僅是個開端。

“北京商品房住宅的市場已經進入高端化,與香港類似,目前在售物業中低端占比非常少,北京從2015年開始,也非常明顯地以自住房的供應擠占普通住宅市場,導致未來高端化將成為趨勢,當然,這種高端化的價格,與過去的住宅產品並不一致。”張大偉說。

他還表示,未來的房價可能出現明顯上漲：“從2013年開始,北京的土地出讓出現明顯的商品房住宅建設的現象,各地出現瞭很多地王,這種情況下,未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢,而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目,將明顯影響市場定價。”

記者在東南五環外和六環之間的某區域看到，其之前出讓的地塊上除瞭施工的機器以外，周邊一片荒蕪，或雜草叢生，或裸露著土地。據相關人士介紹，這些地塊之前全部是農田，並非傳統的居住區，居民生活的配套完全依靠開發商自行配備。記者發現，目前這些地塊附近無任何公共交通，看房人多是乘坐看房班車或者開車前往看房。

(責任編輯：田欣鑫)

原標題：北京再現“面粉貴過面包”(圖)

6月25日，旭輝以2.25億元配建1.26萬平方米的自住房代價，奪得瞭北京市大興區瀛海鎮薑場村02-1-1地塊R2二類居住用地。

此前的9月2日，朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊出讓，現場吸引瞭包括中糧、方興、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖和平安聯合體、金門縣房屋信貸保利和首開聯合體、遠洋等在內的9傢競標主體參與競爭，經過近50輪的比拼，保利和首開聯合體勝出。據中原地產首席分析師張大偉測算，平均樓面單價高達5.2萬元，剔除公建影響，住宅部分樓面單價高達5.5萬元，高於2013年7月中糧摘得的孫河地塊48444元/平方米的折合樓面價。

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